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Emprunter pour acheter un bien immobilier

Comment choisir sa garantie

1 - L'hypothèque

Privilège de prêteur de deniers :

Votre établissement de crédit a besoin d'une garantie au cas où vous ne pouvez pas payer vos mensualités.

Plusieurs garanties possibles :

  • - le privilège de prêteur de deniers
  • - l'hypothèque conventionnelle
  • - la caution solidaire d'un particulier
  • - la caution mutuelle

La garantie est une sorte de précaution pour l'établissement de crédit. Seul le prêteur peut bénéficier de cette garantie. Cela permet à la banque de vendre le bien pour récupérer la somme restante à lui payer.


Privilège de prêteur de deniers

Cette garantie est utilisée seulement par votre banque. Un acte notarié doit être signé.

Il doit être renseigné à la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant la vente. Ce privilège prend effet à la date de la vente. Il est prioritaire sur toutes les autres garanties effectuées sur le bien.

Le coût du privilège de prêteur de deniers est plus faible qu'une hypothèque conventionnelle. En effet, cette garantie est dispensée de taxe de publicité foncière soit environ 0,615 % de la somme total de votre prêt. Le privilège de prêteur de deniers n'est valables que pour un bien existant et non pour un bien futur en cours de construction ou en état d'achèvement.


L'hypothèque conventionnelle

L'hypothèque conventionnelle fait aussi l'objet d'un acte notarié et d'une inscription au bureau des hypothèques du lieu où se trouve le bien acheté. L'hypothèque prend effet dès son inscription et non pas à la date de vente comme le privilège de prêteur de deniers.

Il est possible de souscrire à plusieurs hypothèques sur un même bien. La date d'inscription détermine l'échéancier des créances hypothécaires. L'hypothèque conventionnelle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière:0,615%. Son coût est donc plus élevé qu'un privilège de prêteur de deniers. Cette garantie est la plus pratiquée. Elle s'applique à n'importe quel bien. Si cette garantie concerne un bien existant, il est préférable d'opter pour le privilège de prêteur de de deniers.


2 - Cautions

Pour garantir les paiements du crédit, la banque peut accepter également qu'une personne ou une société spécialisée se porte caution. Cette solution est moins coûteuse qu'une hypothèque.


La caution solidaire d'un particulier

La personne qui se prote caution s'engage à payer les mensualités du prêt à la place de l'emprunteur en cas de non paiement. Cet engagement ne doit pas être pris à la légère. Il peut engendrer de grave conséquences pour la personne qui se porte caution.

L'acte de cautionnement doit respecter certaines règles sous peine de nullité :

  • - doit être écrite de la main de la caution
  • - doit identifié la nature : caution simple ou solidaire

Un établissement de crédit ne peut pas accepter la caution si son engagement est disproportionner par rapports à ses revenus ou son patrimoine au moment de la signature de l'acte.


La caution mutuelle

Des sociétés se sont spécialisées dans le cautionnement. En effet, moyennant une rémunération, elle se porte caution pour vous. La société payera les mensualités en cas de non paiement. La rémunération varie entre 2 et 3% du montant du prêt. Le cautionnement facilite l'obtention d'un crédit.

Cependant, en cas d'intervention lors d'un non paiement, la société peut se retourner contre l'emprunteur et procéder à une saisie-exécution sur n'importe quel bien ou actif de l'emprunteur. L'emprunteur se doit de verser une contribution proportionnelle au montant de son prêt et une commission définitivement acquise pour l'organisme de cautionnement.

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